7月13日，国务院正式印发《扩大消费“十五五”规划》，一项极具标志性的楼市定调刷屏全网：住房首次被官方明确划入大宗耐用消费品范畴，和汽车、大家电并列归入商品消费板块，并且排在大宗消费首位。很多人只看懂表面政策，却没意识到，这次定位调整不是短期微调，而是房地产底层逻辑的颠覆性转变，直接改写未来十年买房、卖房、持有房产的全部规则。
在此之前，国内房产长期扮演准金融投资品角色。过去二十年间，多数家庭买房第一考量不是居住舒适度，而是房价能不能上涨、转手有没有利润，囤房套利、多套房资产配置成为普遍现象，房地产也长期作为拉动经济增长的重要支柱，房价普涨预期深入人心。而大宗消费品有着清晰定义：单价高、使用周期长、具备折旧属性，核心价值是使用功能，而非增值保值，汽车、冰箱、彩电都属于这类产品，持有过程只会产生养护成本，很难依靠长期持有赚取差价利润。房子被划入这一类别，首先就是把房住不炒从口号落实到顶层制度设计，炒房时代正式画上句号。
第一个核心变化：房产金融属性大幅弱化，单边涨价行情永久终结。
政策把住房归为消费品，意味着国家不再依靠房价上涨制造财富效应，后续所有调控都会持续挤压投机空间。未来房产会像汽车一样，新房交付后逐年折旧，远郊房源、人口流出县城、配套老旧楼栋，贬值流通难将成为常态；只有核心城市主城区、配套成熟的改善型住宅具备保值能力，楼市全面进入结构性分化时代。依靠多套房躺赚、靠房产对抗通胀的旧模式彻底失效，家庭资产配置中，房产占比会逐步合理回落，资金更多流向实体经济、资本市场等多元渠道。
第二个关键转向：住房变身内需主力引擎，自住合理消费全面被鼓励。
规划将住房放在大宗消费第一位，核心目的是用住房消费拉动上下游万亿级内需市场。一套住房交易，可以带动建材、装修、全屋智能家居、家具软装、家电采购、物业服务几十个行业发展，是扩大内需最有力的抓手。接下来各地会持续清理购房限制性措施，首付比例、房贷利率、公积金使用范围持续放宽，改善型换房、刚需首套房、养老适老化住房、租赁住房都会迎来政策红利。简单来说：投机买房持续受限，自住买房处处有便利，政策红利精准倾斜真实居住需求 。
第三个行业巨变：楼市重心从新建卖房，转向存量房屋提质改造。
以往房地产发展高度依赖土地开发、新房售卖，未来行业增长点彻底切换。本次规划重点部署城中村改造、危旧房翻新、城镇老旧小区升级，支持居民自有房屋自主更新、智能化改造、适老化加装设备，同时推行物业服务提质行动，拓展社区多元服务 。新房开发不再是唯一主线，旧房改造、家装升级、社区运营、住房租赁将诞生大量新商机，房地产从“开发建造行业”，慢慢转型为“居住服务型行业”。
对于普通购房者而言，置业思维必须及时调整。刚需买房优先通勤、学区、医疗等生活配套，不必赌区域升值；改善换房重点户型品质、小区环境、物业水平；投资层面尽量规避三四线远郊房产，减少多套房持有压力。房产回归居住本质，市场更加理性健康，反而能让真正有住房需求的家庭，以更合理成本拥有品质居所。
楼市告别野蛮生长，正式迈入住房消费新时代。有人认为房子失去投资价值是利空，也有人觉得刚需买房门槛持续降低是利好。
你未来买房更看重保值能力，还是居住舒适度？欢迎在评论区留下你的看法。
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